Wie teuer darf eine Immobilie zur Kapitalanlage sein?
Wenn man sich eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, gibt es einiges zu beachten.
Nicht nur die Lage der Immobilie ist entscheidend, auch der Preis muss stimmen.
Doch wie teuer darf eine Immobilie als Kapitalanlage sein?
In diesem Blogpost wollen wir uns diese Frage näher anschauen und einige Tipps geben.
Teuer ist relativ – es kommt auf die Rendite an
Eine Immobilie kann 50.000 € kosten und eine sehr schlechte Investition sein.
Eine Immobilie kann 500.000 € kosten und eine sehr gute Investition sein.
Der Kaufpreis ist also komplett unwichtig, wenn es darum geht, ob eine bestimmte Immobilie als Kapitalanlage gut oder schlecht ist.
Ähnlich wie auch der Preis einer Aktie nichts darüber aussagt, ob die Aktie eine gute oder schlechte Investition ist.
Viel wichtiger bei einer Immobilie als Kapitalanlage ist die Rendite der Immobilie.
Die Rendite setzt die Mieteinnahmen, die du durch die Immobilie hast, zum Kaufpreis der Immobilie ins Verhältnis.
Kommen wir wieder auf das Beispiel oben zurück.
Sagen wir, die erste Immobilie für 50.000 € generiert monatliche Mieteinnahmen von 200 €. Vielleicht ist es zum Beispiel nur ein 1-Zimmer-Apartment in einem kleinen Dorf. Du hast also eine Rendite von
\dfrac{200 € * 12}{50.000 €} = 4,8 %.
Sagen wir, die zweite Immobilie für 500.000 € ist ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen und jede Wohnung ist für 800 € vermietet. Das Haus generiert somit monatliche Mieteinnahmen von 3 * 800 € = 2400 €. Bei dieser Immobilie beträgt die Rendite also
\dfrac{2.400 € * 12}{500.000 €} = 5,8 %
Die zweite Immobilie bietet also eine bessere Rendite.
Du siehst: Der Kaufpreis einer Immobilie alleine sagt wenig darüber aus, ob es sich um eine gute oder eine schlechte Immobilie handelt.
Übrigens: Genauso wie es ein KGV bei einer Aktie gibt, kann man auch einen sogenannten Kaufpreisfaktor bei Immobilien berechnen, der dir etwas über die Rendite der Immobilie verrät.
Der Preis ist relativ – die Lage entscheidet
Ebenso spielt die Lage eine große Rolle bei der Frage, ob der Preis einer Immobilie gut oder schlecht ist.
Kaufst du eine 70qm Eigentumswohnung für 300.000 € in einem Dorf in Brandenburg, war diese Immobilie vermutlich deutlich überteuert.
Dieselbe 70qm Eigentumswohnung im Stadtzentrum von München mit Blick aufs Rathaus ist ein Schnäppchen.
Du siehst, die Lage einer Immobilie ist essenziell wichtig, um beurteilen zu können, ob eine Immobilie zu teuer ist.
Ein „eine Immobilie als Kapitalanlage darf maximal X€ kosten“ gibt es daher nicht.
Der Preis ist relativ, aber dein Vermögen nicht – Achte auf deine Finanzierungsgrenzen
Auch wenn der absolute Preis erst einmal nichts damit zu tun hat, ob eine Immobilie eine gute Investition ist oder nicht, so gibt es einen wichtigen Punkt, an dem der absolute Preis relevant wird: deine finanziellen Möglichkeiten.
Der Kaufpreis deiner Immobilie sollte in dein persönliches Portfolio passen. Wenn du nur 10.000 € auf dem Sparbuch hast, dann macht es keinen Sinn, wenn du eine Immobilie für 1Mio. € kaufst, nur weil diese eine gute Rendite hat.
Das wäre einfach ein zu großes Investment und ein zu großes Risiko. Falls bei solch einem Objekt etwas schiefgeht, könntest du es nicht privat abfangen und die Immobilie würde dich mit in den Abgrund reißen.
Welche Kosten muss ich bei einer Immobilieninvestition neben dem Kaufpreis beachten?
Die Rendite und der reine Kaufpreis bei einer Immobilie sind aber nicht alles, was du beachten musst.
Wenn du eine Immobilie kaufst, dann musst du auch monatlich Unterhaltungskosten für diese Immobilie zahlen.
Die Höhe dieser Kosten solltest du nicht unterschätzen und auch bei diesen Kosten musst du abschätzen, ob diese Kosten angemessen sind und die Rendite im Verhältnis zu den Kosten steht, oder ob die Immobilie „wegen ihrer laufenden Kosten“ zu teuer ist.
Die lautenden Kosten einer Immobilie setzen sich im groben aus drei Faktoren zusammen:
Das Hausgeld
Das Hausgeld umfasst alle Kosten, die der Gemeinschaft durch den Betrieb der Immobilie entstehen.
Es umfasst zum Beispiel die Kosten für die Verwaltung, die Instandhaltung und die Pflege der Gemeinschaftseinrichtungen, wie auch Versicherungen oder zum Beispiel die Müllabfuhr.
Ist im Haus eine Zentralheizung verbaut, enthält das Hausgeld auch die Kosten für die Heizung und Warmwasseraufbereitung.
Zusätzlich ist im Hausgeld auch eine Sparrate für Reparaturen am Haus (Dach, Fassade, Tiefgarage, Wasserleitungen, …) enthalten.
Die Höhe des Hausgeldes ist abhängig von der Größe deiner Wohnung und von den gemeinschaftlichen Einrichtungen.
Gibt es zum Beispiel keine Tiefgarage und keinen Fahrstuhl im Haus, fallen hierfür auch keine Kosten an.
Die Kreditkosten
Neben dem Hausgeld musst du natürlich auch noch monatlich deine Kreditrate zahlen.
Die monatlichen Kreditkosten setzen sich dabei aus den Zinsen und der Tilgung für deinen Kredit zusammen.
Die Tilgung ist zwar eine Sparleistung, um deinen Kredit, den du für die Immobilie aufgenommen hast, zu tilgen, aber trotzdem fließt das Geld von deinem Konto ab und du kannst es nicht mehr verwenden.
Die Rücklage für deine Wohnung
Im Hausgeld ist eine Rücklage für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, wie dem Garten, der Fassade oder dem Treppenhaus enthalten.
Sobald es um Dinge in deiner Wohnung geht, ist die Gemeinschaft aber raus.
Hier musst du selbst Vorsorge treffen.
Muss in 5 Jahren das Bad erneuert werden?
Müssen beim nächsten Mieterwechsel die Böden erneuert werden?
All das sind Kosten, für die du selbst aufkommen musst, und für die du selbst eine Vorsorge treffen musst.
Die Rücklage für Instandhaltungen für deine Wohnung ist daher der dritte Kostenblock, der nach dem Kauf einer Immobilie anfällt.
Achtung: Da dies eine Rücklage für später ist und dich keiner zwingt diese Rücklage wirklich anzusparen, ist die Gefahr groß, dass du die Kosten unterschätzt und dir eine Immobilie so schön rechnest.
Mache nicht den Fehler, diese Kosten zu unterschätzen. Irgendwann fallen sie an, und wenn du dann nicht „fair“ gerechnet hast, kippt deine Rendite ganz schnell ins Minus!
Fazit
Die Antwort auf die Frage „wie teuer darf eine Immobilie sein“ hängt von vielen Faktoren ab.
Der reine Kaufpreis einer Immobilie, nur für sich genommen, ist wenig aussagekräftig, da er von Region zu Region stark schwankt.
Wichtiger ist für dich als Anleger die Rendite einer Immobilie.
Auch solltest du bei einer Immobilie nicht nur auf die einmaligen Anschaffungskosten achten, sondern dir auch die laufenden Kosten der Immobilie wie Hausgeld, Kreditrate und die Rücklage für deine eigene Wohnung ansehen.
In Summe gibt es aus meiner Sicht viele Gründe, warum eine Immobilie eine gute Investitionsmöglichkeit sein kann. Aber man muss sie vor dem Kauf auf jeden Fall sauber kalkulieren, um langfristig damit Spaß zu haben!
Wenn du übrigens mehr dazu wissen möchtest, auf welche konkreten Kennzahlen du bei einer Investition in Immobilien achten solltest, dann schaue dir unbedingt auch mal den Artikel „Die wichtigsten Kennzahlen für Immobilien als Kapitalanlage“ hier auf dem Blog an.
Was hältst du von Immobilien als Kapitalanlage? Bist du selbst in Immobilien investiert?
Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen!
