Gibt es auch bei Immobilien ein KGV, um zu sehen, wann eine Immobilie zu teuer ist?
Eine Wohnung kostet 300.000 €, die andere 400.000 €. Ist die günstigere Wohnung automatisch das bessere Investment? Entscheidend ist auch, welche Miete Du für den Kaufpreis bekommst.
Für diesen ersten Vergleich nutze ich den Kaufpreisfaktor, manchmal auch „KGV einer Immobilie“ genannt: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Je niedriger der Faktor, desto weniger Kaufpreis zahlst Du für dieselbe Jahresmiete. Mit meinem Rechner weiter unten kannst Du zwei eigene Angebote direkt vergleichen.
Ja, auch Immobilien haben ein „KGV“: den Kaufpreisfaktor
In einem früheren Artikel habe ich mir schon das Kurs-Gewinn-Verhältnis bei Aktien angesehen. Das Aktien-KGV setzt den Aktienkurs ins Verhältnis zum Gewinn je Aktie. Bei einer vermieteten Immobilie kannst Du stattdessen den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete teilen. Das Ergebnis heißt Kaufpreisfaktor oder Mietmultiplikator.
Mieteinnahmen sind kein Gewinn. Beim Kaufpreisfaktor ziehst Du die laufenden Eigentümerkosten noch nicht von der Miete ab. Er ist deshalb ein erster Preis-Miete-Vergleich. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahresnettokaltmieten. Damit ist die Wohnung nicht nach 25 Jahren bezahlt – aus der Miete gehen noch Ausgaben ab.
Wie berechnest Du den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Jahresnettokaltmiete = monatliche Nettokaltmiete × 12
Nettokaltmiete heißt hier: Miete ohne Betriebskosten. Für einen Vergleich auf Basis der vereinbarten Miete nimmst Du den Mietvertrag; tatsächliche Einnahmen und ein mögliches späteres Mietniveau rechnest Du als getrennte Fälle. Gib Kaufpreis und Miete in derselben Währung an.
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite vergleichen
Mit meinem kostenlosen Rechner vergleichst Du zwei Angebote anhand von Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Der Vergleich zeigt Preis und Miete vor Kosten und Finanzierung.
Gib Eurobeträge ohne Tausendertrennzeichen ein. Jahresnettokaltmiete = monatliche Nettokaltmiete × 12; Nebenkosten gehören nicht dazu. Je Feld sind 0,01 bis 1.000.000.000 € möglich.
Die Beispielwerte ergeben Faktor 40 für Angebot A und Faktor 50 für Angebot B.
| Kennzahl | Angebot A | Angebot B |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000,00 € | 300.000,00 € |
| Jahresnettokaltmiete | 10.000,00 € | 6.000,00 € |
| Kaufpreisfaktor | 40,00 | 50,00 |
| Bruttomietrendite vor Kosten | 2,50 % | 2,00 % |
Gemeinsame Skala: 0 bis 50,00. Beide Balken beginnen bei 0.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Bruttomietrendite vor Kosten = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 %.
Ohne JavaScript siehst Du die Beispielrechnung: 400.000 € ÷ 10.000 € = 40 und 300.000 € ÷ 6.000 € = 50. Die Bruttomietrenditen vor Kosten betragen 2,50 % und 2,00 %. Für eigene Eingaben aktiviere JavaScript oder nutze die Formeln oben.
Fiktives Beispiel: Zwei Wohnungen im Vergleich
Ich rechne mit zwei ähnlich großen Wohnungen in vergleichbarer Lage und mit ähnlichem Zustand. Wohnung A kostet 400.000 € und erzielt 10.000 € Jahresnettokaltmiete. Das ergibt 400.000 € ÷ 10.000 € = Faktor 40. Wohnung B kostet 300.000 € und erzielt 6.000 €: 300.000 € ÷ 6.000 € = Faktor 50.
Wohnung A bietet also mehr Miete je Euro Kaufpreis. Der gleiche Vergleich lässt sich als Bruttomietrendite ausdrücken: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Bei A sind das 2,50 %, bei B 2,00 %. Diese Bezugsgrößen erläutern auch die Volksbanken Raiffeisenbanken zur Mietrendite. Ob A nach Reparaturen, laufenden Kosten und Finanzierung mehr Geld übrig lässt, zeigt erst die vollständige Kalkulation.
Kostenloses Datenblatt: Kaufpreisfaktor nachrechnen
Halte neben der Rechnung fest, woher Preis und Miete stammen und welche Unterlagen noch fehlen. Mein zweiseitiges Datenblatt enthält dafür ein Rechenbeispiel und acht Fragen zum Angebot.
PDF kostenlos herunterladen: Datenblatt und Fragencheck
Der Download funktioniert direkt, ohne Anmeldung oder E-Mail-Adresse. Du kannst das PDF am Bildschirm ausfüllen oder ausdrucken.
Warum reicht der Kaufpreisfaktor allein nicht aus?
Ein niedriger Faktor kann mit hohen Ausgaben zusammenfallen. Für die Kaufentscheidung ergänze ich deshalb die Angaben, die im schnellen Preis-Miete-Vergleich fehlen:
| Angabe | Was Du prüfst |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Erfasse die zusätzlichen Erwerbsausgaben; sie gehören zum gesamten Kapitaleinsatz. |
| Laufende Eigentümerkosten | Prüfe Abrechnungen und Wirtschaftsplan: Welche Verwaltung, Instandhaltung und Betriebskosten trägst Du selbst? |
| Vermietung und Zustand | Vergleiche Mietvertrag, tatsächliche Zahlungen, Leerstand und geplante Arbeiten. |
| Finanzierung und Geldpuffer | Erfasse Deine Kreditrate und Zinsbindung. Welches Geld bleibt für unerwartete Ausgaben bereit? |
| Steuern | Prüfe die für Deinen Fall anwendbaren Beträge getrennt vom Vergleich vor Steuern. |
Auch ein Umbau kann die Einnahmen verändern, kostet aber zunächst Geld. Trenne belegte Angaben von Annahmen. Es gibt keinen Kaufpreisfaktor, unterhalb dessen jede Immobilie ein Schnäppchen ist. Vergleiche Lage, Zustand, Größe und Vermietung ausreichend ähnlicher Objekte und verwende dieselbe Mietbasis.
Was solltest Du als Nächstes prüfen?
Rechne jetzt das Angebot mit Kosten und Finanzierung durch. In meinem Artikel zu den wichtigsten Immobilien-Kennzahlen zeige ich Dir Mietrendite, Eigenkapitalrendite und frei verfügbares Geld nebeneinander. Dort findest Du auch meinen kostenlosen Excel-Check mit zwölf Monatsraten.
Wenn Du stattdessen von einem gewünschten monatlichen Überschuss ausgehen möchtest, hilft Dir meine Rechnung zur eigenen Kaufpreisgrenze. Weitere Arbeitsblätter findest Du in meiner Werkzeugsammlung für Immobilien.
Die deutsche Immobilienbewertung unterscheidet Einnahmen, Ertrag und laufende Kosten: § 31 ImmoWertV und § 32 ImmoWertV.
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