Die wichtigsten Kennzahlen für Immobilien als Kapitalanlage
Immobilien sind eine beliebte Kapitalanlage.
Viele Menschen investieren ihr Geld in Immobilien, weil sie eine hohe Rendite erwarten.
Doch welche Kennzahlen sind wichtig, wenn man Immobilien als Kapitalanlage betrachtet?
In diesem Blogpost wollen wir uns einige wichtige Kennzahlen für Immobilien als Kapitalanlage anschauen.
Die Rendite
Die erste Kennzahl, die man betrachten sollte, ist die sogenannte „Rendite“.
Die Rendite gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals man im Durchschnitt pro Jahr verdient.
Je höher die Rendite, desto besser ist die Kapitalanlage.
Um eine gute Rendite zu erzielen ist es vor allem auch wichtig, dass du die Immobilie nicht zu teuer eingekauft hast.
Wenn du mehr dazu erfahren möchtest, was ein guter Kaufpreis ist, schaue dir unbedingt auch mal die Artikel „Wie teuer darf eine Immobilie zur Kapitalanlage sein?“ und „Gibt es auch bei Immobilien ein KGV, um zu sehen, wann eine Immobilie zu teuer ist?“ hier auf dem Blog an!
Eine hohe Rendite ist jedoch nicht alles. Man sollte auch beachten, dass Immobilien als Kapitalanlage relativ illiquide sind.
Das heißt, dass man sein Geld nicht so einfach wieder „herausnehmen“ kann, wie beispielsweise bei einer Aktie oder einem Fonds.
Der Wertzuwachs
Eine weitere Kennzahl, die man betrachten sollte, ist der sogenannte „Wertzuwachs“.
Der Wertzuwachs gibt an, wie viel der Wert einer Immobilie in den letzten Jahren gestiegen ist.
Auch hier gilt: Je höher der Wertzuwachs, desto besser ist die Kapitalanlage.
Allerdings sollte man auch hier beachten, dass der Wertzuwachs keine Garantie für die Zukunft ist.
Der Wert einer Immobilie kann auch sinken und somit Geld „kosten“.
Die Nettokaltmiete
Die Nettokaltmiete gibt an, wie viel Geld man als Immobilienbesitzer jedes Jahr netto einnimmt.
Die Nettokaltmiete ist das Ergebnis aus der Bruttowarmmiete (die Miete, die der Mieter bezahlt) und den Nebenkosten (wie zum Beispiel Wasser- oder Heizkosten).
Auch hier gilt: Je höher die Nettokaltmiete, desto besser ist die Kapitalanlage.
Die Kosten zum Betrieb der Immobilie
Neben dem Kaufpreis muss man auch noch andere Kosten bei einer Immobilie als Kapitalanlage berücksichtigen.
Eine Immobilie verursacht jeden Monat Kosten.
Nicht alle davon kannst du auf den Mieter umlegen.
Für die Berechnung der Rendite ist es daher wichtig zu wissen, wie hoch deine Kosten zum Betrieb der Immobilie sind.
Hierunter fallen Dinge wie die Kosten für die Verwaltung der Immobilie, aber auch kalkulatorische Kosten wie Leerstandkosten oder die Instandhaltungskosten.
Der Cashflow der Immobilie
Der Cashflow ist die Differenz zwischen den Einnahmen und den Kosten einer Immobilie (inklusive den Kosten für die Immobilienfinanzierung, also Zins + Tilgung)
Je höher der Cashflow, desto besser für dich als Kapitalanleger.
Wenn du dir eine Immobilie kaufst, solltest du immer darauf achten, wie hoch der Cashflow dieser ist.
Ist der Cashflow einer Immobilie negativ, musst du effektiv jeden Monat Geld aus deinen sonstigen Einnahmequellen in die Immobilie stecken.
Sollten diese Einnahmequellen (z.B. dein Job) wegfallen, kann eine Immobilie mit einem negativen Cashflow für dich schnell zu einer Belastung werden.
Die Vermietbarkeit der Immobilie
Die Vermietbarkeit einer Immobilie ist wichtig, damit du dir Gedanken über die Einnahmen, die du durch die Immobilie erwarten kannst, machen kannst.
Die Vermietbarkeit einer Immobilie ist dabei abhängig von vielen Faktoren: der Wohnlage der Immobilie, der Qualität der Ausstattung, vom Zustand der Immobilie, von gesetzlichen Regelungen (z.B. Mietpreisbremse), von der aktuellen Marktsituation (Vermietermarkt oder Mietermarkt?) und auch vom allgemeinen wirtschaftlichen und demografischen Umfeld an deinem Standort.
Fazit
Immobilien als Kapitalanlage können eine sehr rentable Investition sein. Allerdings sollte man sich im Klaren darüber sein, dass es auch Risiken gibt und nicht jede Immobilie automatisch eine gute Kapitalanlage ist. Die Zeiten, wo man blind etwas kaufen und Geld verdienen konnte, sind vorbei.
Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, solltest du dir daher die Kennzahlen aus diesem Artikel genau ansehen und auch genau kalkulieren, wie viel die Immobilie kostet, welche Einnahmen du realistisch erzielen kannst und welche Kosten auf dich zukommen.
Du möchtest in Immobilien investieren, aber dir ist das Thema selbst Vermieter werden zu komplex? Dann ist vielleicht ein REIT was für dich.
Im Artikel „Was ist ein REIT und was sind seine Vorteile?“ findest du ein bisschen was zu den Vor- und Nachteilen von Immobilien in Aktienform.
