Was ist ein REIT und was sind seine Vorteile?

Wenn du in Immobilien und Aktien investierst, hast du vielleicht schon einmal den Begriff „REIT“ gehört. Ein Vehikel, das verspricht, dass du mit der Leichtigkeit von Aktien in Immobilien investieren kannst. Aber was ist dran und was ist ein REIT eigentlich?

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine Art von Immobilienfonds, der Investoren die Möglichkeit bietet, in ein Portfolio von Immobilien zu investieren. REITs wurden in den 1960er Jahren in den USA eingeführt und sind seitdem in vielen Ländern verfügbar.

REITs haben mehrere Vorteile gegenüber anderen Immobilieninvestments. Zum einen sind sie sehr liquide, was bedeutet, dass Anleger ihre Anteile jederzeit verkaufen können. Zum anderen sind sie relativ einfach zu kaufen und zu verwalten. Anleger können in einen REIT investieren, indem sie einfach die Aktien kaufen, die an der Börse gehandelt werden.

REITs bieten Anlegern auch eine regelmäßige Ausschüttung der Mieteinnahmen und der Erträge aus dem Verkauf von Immobilien. Dies macht sie erst einmal zu einer attraktiven Investition.

Aber der Reihe nach…

Was ist ein REIT?

Ein REIT ist ein Unternehmen, das in der Regel Immobilien besitzt und verwaltet und die Erträge daraus an die Investoren weitergibt.

Die Erträge können in Form von Dividenden oder als Kursgewinne erzielt werden.

Die Idee hinter einem REIT ist es, den Anlegern die Möglichkeit zu geben, in Immobilien zu investieren, ohne dass sie selbst eine Immobilie kaufen und verwalten müssen.

REITs werden an der Börse gehandelt und sind damit für jedermann zugänglich.

Die meisten REITs investieren in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels, aber es gibt auch REITs, die in Wohnimmobilien investieren.

Wenn du in einen REIT investierst, kaufen du also im Grunde genommen Anteile an einer Immobiliengesellschaft.

Die Gesellschaft verwaltet die Immobilien und zahlt regelmäßig Dividenden an ihre Aktionäre (also auch dich) aus.

Was sind die Vorteile eines REITs?

REITs haben viele Vorteile gegenüber dem Direktinvestment in Immobilien wie dem Kauf von Eigentumswohnungen oder Häusern.

Zuerst einmal musst du keine Immobilie kaufen und verwalten.

Das ist sicherlich das Hauptargument für den Erwerb von REITs – Du musst dich um nichts kümmern!

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung besitzt, musst du sie renovieren, reparieren und auf dem aktuellen Stand halten.

Außerdem musst du Fragen von, und Probleme mit, deinem Mieter lösen.

Und wenn deine Immobilie leer steht, musst du einen neuen Mieter finden und auch diesen wieder bei Laune halten.

Bei einem REIT übernimmt jemand anders diese Arbeit für dich.

Auch ist dein Risiko geringer, denn sollte etwas schiefgehen oder das Objekt kann nicht vermietet werden, trägst du die Verluste nicht allein.

Was sind die Nachteile eines REITs?

Wie bei jeder Investition gibt es natürlich auch beim REIT einige Nachteile.

Einer der größten Nachteile ist, dass du nicht kontrollieren kannst, wo genau dein Geld investiert wird.

Bei einem REIT kannst du dir zwar ansehen, welche Immobilien er besitzt und in welchen Ländern diese sich befinden, aber obwohl du die Immobilien sehen kannst, hast du keine Kontrolle über die Verwaltung oder den Verkauf der Immobilien.

Du bist nur ein passiver Investor.

Du hast bei einer Investition in einen REIT somit nicht die Potenziale, die du bei einem Direktinvestment in eine Immobilie hast.

Kannst du bei einem Direktinvestment durch einen Dachausbau oder das Schaffen neuer Parkplätze einen echten Mehrwert schaffen (der sich dann in deinem Gewinn wieder spiegelt), kannst du bei einem REIT nur zuschauen, wie ein Manager das Portfolio verwaltet.

Das kann natürlich sehr gut gehen, aber du hast eben keine Kontrolle und musst dich darauf verlassen, dass der Manager die richtigen Entscheidungen trifft.

Woran erkenne ich einen guten REIT?

Einen guten REIT erkennt man an mehreren Punkten: Zum einen solltest du dich immer fragen „wo und wie hat das Unternehmen seine Erträge generiert?“

Frage dich, ob das Geschäftsmodell zukunftsfähig ist und ob du ähnliche Entscheidungen treffen würdest.

Schaue dir auch das Portfolio vom REIT an und überlege dir, ob du das Portfolio gut findest.

So gibt es einige REITs, die in Kaufhäuser investieren und andere, die in Senioren-Pflegeheime investieren.

Je nachdem, ob du die Ausrichtung des REIT gut oder schlecht findest, kannst du dir überlegen, ob du dem Manager und seiner Strategie vertraust.

Außerdem solltest du dir anschauen, wie hoch die Schuldenquote des Unternehmens ist.

Die Schuldenquote sagt aus, wie viel Prozent der Gesamtkapitalisierung des Unternehmens mit Schulden finanziert wurde.

Je höher diese Quote ist (also je mehr Schulden), desto riskanter ist das Investment.

Auch solltest du auf die Dividendenhistorie schauen. Wie viel von seinem Gewinn schüttet der REIT aus?

Fluktuiert die Ausschüttungsquote?

Sinkt sie vielleicht sogar?

Oder ist sie zwar hoch, aber so hoch, dass das Unternehmen die Dividende nicht allein aus den Gewinnen zahlt, sondern bereits aus der Substanz?

Alles drei wären zum Beispiel für mich ein Grund vorsichtig zu werden.

Fazit

REITs können eine interessante Option zu sein, um in Immobilien zu investieren.

Ich persönlich habe mich aber primär für Direktinvestments entschieden, einfach, weil ich hier größere Gewinne machen kann und mehr Kontrolle darüber habe, wie sich mein Investment entwickelt.

Wenn ich es bei dem Direktinvestment richtig mache, kann ich so höhere Gewinne machen als bei einer Immobilienaktie.

Trotzdem habe ich natürlich auch REITs in meinem Portfolio, da einige REITs sehr gute Dividenden zahlen und ich mir so einen zusätzlichen (dieses Mal wirklich passiven) Einkommensstrom aufbauen kann.

Was hältst du von REITs und wo siehst du ihre Vor- und Nachteile? Lass‘ es mich in den Kommentaren wissen!