Gibt es auch bei Immobilien ein KGV, um zu sehen, wann eine Immobilie zu teuer ist?

Wohnungen und Häuser sind in den letzten Jahren immer teurer geworden. Die Immobilienpreise schienen immer nur zu steigen und eine „zu teuer“ gekaufte Immobilie gab es quasi nicht, weil man auch bei einer „zu teuer“ gekauften Immobilie in den Preis „reingewachsen“ ist.

Nachdem nun aber langsam die Zinsen steigen, kommt dem fairen Kaufpreis von Immobilien wieder eine größere Betrachtung zu.

Aber wann ist eine Immobilie eigentlich zu teuer?

Tatsächlich ist es gar nicht so leicht, die Frage, wann eine Immobilie zu teuer ist, zu beantworten.

Glücklicherweise gibt es einige Faktoren, die dir helfen können zu entscheiden, ob eine Immobilie (relativ) günstig, oder (relativ) teuer ist.

Und genau darum geht es in diesem Blogpost, denn heute werden wir uns einige dieser Faktoren ansehen und versuchen, eine Antwort auf die Frage zu finden, wie du erkennst, dass eine Immobilie zu teuer ist.

Ja, auch Immobilien haben ein KGV

In einem früheren Artikel haben wir uns schon das KGV angesehen, über das wir verschiedene Aktien miteinander vergleichen können.

Dieselbe Idee kannst du auch bei Immobilien machen.

Um in der Begrifflichkeit der Aktien zu bleiben: Bei Immobilien gibt es nur einen einzigen „Anteilsschein“ (einen einzigen Besitzer), aber dafür bekomm dieser Besitzer auch alle Einnahmen aus der Immobilie.

Wie beim KGV einer Aktie kann man also auch das KGV einer Immobilie berechnen, indem man den Gewinn der Immobilie durch den Kaufpreis der Immobilie teilt.

Bei Aktien heißt die Rechnung „KGV“, bei Immobilien nennt es sich „Kaufpreisfaktor“. Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie ist der Preis der Immobilie, geteilt durch die jährlichen Bruttomieteinnahmen.

Wie bei Aktien kannst du, mit genau derselben Rechnung, Immobilien vergleichen.

Bei Aktien hast du zwei Aktien im gleichen Segment verglichen. Bei Immobilien kannst du zwei ähnliche Immobilien am gleichen Standort vergleichen.

Konkretes Beispiel: Hast du zwei 3-Zimmer-Wohnungen in ähnlichen Lagen in derselben Stadt, kannst du die „KGVs“ der beiden Immobilien vergleichen.

Bringt die Immobilie A eine Miete von 10.000€ pro Jahr ein und kostet 400.000€, hast du einen Kaufpreisfaktor von 400.000€ / 10.000€ = 40.

Bringt die Immobilie B eine Miete von 6.000€ pro Jahr und kostet „nur“ 300.000€, hat diese Immobilie einen Kaufpreisfaktor von 300.000€ / 6.000€ = 50

Die Immobilie A ist also absolut gesehen teurer, aber das KGV, bzw. der Kaufpreisfaktor der Immobilie A ist niedriger, einfach, weil der Gewinn den die Immobilie B abwirft, massiv viel niedriger ist als der Gewinn den Immobilie A abwirft.

Warum kann ich mich bei Immobilien darauf nicht 100% verlassen?

Grundsätzlich funktioniert der Kaufpreisfaktor gut, um verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen.

Bei Aktien funktioniert das KGV sehr gut, weil weder du, noch irgendein anderer Anleger, einen Einfluss auf den Gewinn der Firmen hast.

Bei Immobilien ist das anders. Kaufst du eine Immobilie, kannst du diese Immobilie entwickeln und somit den Gewinn steigern.

Bei Immobilien kann man den Gewinn steigern, indem man die Immobilie entwickelt. Zum Beispiel kannst du die Immobilie umbauen, erweitern oder anderweitig verbessern.

Diese Verbesserungen werden in der einfachen Betrachtung von oben nicht mit dem KGV / Kaufpreisfaktor berücksichtigt.

Fazit

Der Kaufpreisfaktor ist ein möglicher Indikator, um Immobilien zu bewerten.

Aber während er bei Aktien sehr gut funktioniert, funktioniert er bei Immobilien nur sehr begrenzt und es gibt hier bessere und passendere Indikatoren, um zu berechnen, ob eine Immobilie zu teuer ist. Diese werden wir uns in den kommenden Wochen auf diesem Blog auch ansehen.

Wenn du dir eine Immobilie kaufen möchtest, dann solltest du dich daher nicht ausschließlich auf den Kaufpreisfaktor verlassen. Du solltest dir die Immobilie genau anschauen und dir die Frage stellen: „Ist diese Immobilie wirklich ein Schnäppchen oder hat sie echte Probleme, weswegen sie so günstig bewertet ist?“.

Bei Immobilien musst du auch bedenken, dass du als Immobilieninvestor sehr große Möglichkeiten hast den Gewinn von Immobilie zu steigern.

Du kannst daher einen wichtigen Teil des KGV, die Einnahmen, selbst beeinflussen.

Das KGV ist daher bei Immobilien weniger gut für Vergleiche nutzbar als bei Aktien.

Eine Sammlung an aus meiner Sicht wichtigen Kennzahlen für eine Immobilie als Kapitalanlage habe ich übrigens auch mal im Artikel „Die wichtigsten Kennzahlen für Immobilien als Kapitalanlage“ zusammengestellt. Schau‘ gerne mal vorbei, wenn dich das Thema weitergehend interessiert!